30 cosas que tienes que saber si eres un pequeño o mediano propietario en el Perú y quieres alquilar sin morir en el intento

Foto: La República, Inquilinos morosos: El 70% de arrendatarios se va del inmueble sin pagar

De acuerdo a este artículo de La República del 20/8/2019, el 70% de arrendatarios se va del inmueble sin pagar. Y esto ocurría antes de la crisis causada por la pandemia del Covid 19. Sólo imagínate cómo estará el tema hoy.

Si eres un pequeño o mediano propietario y quieres alquilar o has alquilado antes, seguramente temes tener o has tenido alguna mala experiencia, al igual que yo que no he podido evitar perder dinero, inclusive siendo abogado, lo que me hizo creer, equivocadamente, en su momento que estaba garantizando la seguridad de mi propiedad.

Pues, para que no tengas tú los mismos problemas, te dejo una lista de 16 cosas que debes saber para alquilar tu inmueble y no morir en el intento:

1. Piensa como un banco. Alquilar tu propiedad es un negocio, algo comercial, de dinero, de utilidades. Por lo tanto, actúa como lo haría un banco. Si tu inmueble tiene un valor de, digamos, US$ 100 mil y lo alquilas a US$ 350 mensuales, al dárselo al inquilino para que lo use, la realidad es que le estás dando un crédito de US$ 100 mil. ¿Crees que un banco te prestaría US$ 100 mil con solo una garantía de US$ 700 (2 meses)? Piénsalo.
2. El sistema juega en tu contra. En el Perú, la ley, el sistema de justicia y las prácticas de los agentes inmobiliarios están a favor y protegen al inquilino tramposo, inclusive si éste se retrasa en los pagos muchos meses. No hay en nuestro sistema legal e institucional nada que proteja tu propiedad y tu derecho a sus frutos de un inquilino tramposo e irresponsable con el cuidado del inmueble.
3. La protección más alta que puedes conseguir. En cuanto a la recuperación de la posesión de tu inmueble, la protección más alta que puedes conseguir es el contrato de arrendamiento por escritura pública con cláusulas detalladas y específicas, pero ésta es cara (entre S/. 600 y S/ 1200, según la notaría) en comparación con un contrato de alquiler estándar con firmas notarialmente legalizadas (S/. 50 a S/. 60).
4. Los usos y práctica de los agentes inmobiliarios juegan en tu contra.  Estos siempre te propondrán un modelo de contrato genérico, laxo y con firmas notarialmente legalizadas. ¿Por qué? Porque lo que les interesa es que el inmueble se alquile rápido y cada día que pasa es más trabajo y menos ganancias para ellos. Más adelante, ampliaremos la explicación.
5. Ventajas y desventajas del contrato de arrendamiento por escritura pública. Si el candidato a inquilino acepta firmar un contrato de arrendamiento por escritura pública, éste no querrá compartir los gastos y, al final, terminarás pagando todo todo tú. Pero, la protección que consigues es mucho mayor a la del otro tipo de contrato y, a mediano y largo plazo, el gasto te ahorrará pesadillas y empobrecimiento. Podrás desalojarlo entre 3 y 6 meses y por un costo mucho menor al que tendrías que hacer en el otro caso (1 año si pactaste un arbitraje y 2 o más años si lo haces por la vía judicial).
6. El cuello de botella del Poder Judicial. El contrato de arrendamiento por escritura pública acelera radicalmente los plazos de desalojo por incumplimiento de pago u otras causales, pues corresponde al notario de manera expedita verificar que existe la causal de desalojo, lo que te ahorra un arbitraje caro o un juicio largo. Hasta aquí todo bien, pero entonces aparecerá el cuello de botella; un juez que deberá ordenar el desalojo. Es decir, de una u otra manera siempre pasarás por las garras de un juez y la justicia en el Perú es lenta, ineficaz, poco honesta y otras cosas que no puedo decir pero tú sabes a qué me refiero. Pero, igual, vale la pena. Siempre será más barato que la otra opción.
7. En el contrato de alquiler es un negocio y con el te juegas la vida. No aceptes nunca, jamás, el modelo del agente inmobiliario ni uno cualquiera ni promesas verbales. No aceptes contratos con cláusulas poco definidas y poco específicas. Construye tu contrato basado en tus penurias con otros inquilinos. Si me escribes en los comentarios y dejas tu email, te enviaré un modelo de contrato por escritura pública que he perfeccionado sobre la base de mis malas experiencias. 
8. Verifica exhaustivamente la idoneidad del candidato a inquilino; y hazlo tú mismo. El candidato a inquilino debe tener ingresos probados, regulares, predecibles y suficientes. También debe tener propiedades embargables, una excelente reputación crediticia y buenas referencias escritas de sus anteriores arrendadores.
9. Cómo verificar si tiene ingresos probados, regulares y predecibles. Los ingresos se prueban con las 3 últimas boletas de pago, un contrato de trabajo a mediano largo plazo y su declaración jurada del impuesto a la renta. Esto también puede acreditar si sus ingresos son regulares o tiene altibajos que podrían poner en peligro la puntualidad del pago de la renta. Los ingresos, por ende, deben ser predecibles, es decir, el inquilino debe poder demostrarte que, durante el tiempo de alquiler, sí o sí, ganará lo suficiente para hacerse cargo de sus obligaciones. 
10. Cómo verificar si tiene ingresos suficientes. Los documentos mencionados en el punto anterior te darán una idea solo aproximada sobre si los ingresos del candidato son suficientes, pues existen otros factores que debes tener en cuenta bajo riesgo meterte en graves problemas. Pero es no basta con que te diga cuánto gana al mes sino también cuánto gasta. Debes conocer sus gastos fijos mensuales,  es decir, si tiene hijos, cuántos son y cuál es su gasto en ellos, en qué colegio estudian, cuánto es la pensión de cada uno; si tiene padres ancianos, ¿es el quién corre a cargo de su manutención? ¿Cuánto gasta al mes en ellos?; ¿tiene deudas en el sistema financiero formal que se encuentra pagando? Créeme cuando te digo que, si se ve en problemas de liquidez, lo primero que sacrifique será el pago de la renta del alquiler. Exige detalles.
11. Cómo conocer la reputación crediticia del candidato. Esto se consigue a través de los reportes de las centrales de riesgo crediticio. Pero, atención, ¡alerta roja! No existe "una" central de riesgo crediticio y financiero en el Perú. Existen cuatro (4): Sentinel (Experian), Equifax (Infocorp), Xchange y SBS. Te recomiendo estos artículos: ¿Cuántas centrales de riesgo hay en el Perú? y ¿Cuáles son las centrales de riesgo en el Perú?
12. Por qué cuando un agente inmobiliario te dice que "el candidato está fuera de riesgo" te miente. Los corredores trabajan con una sola central -la más usual y, según parece, la más barata, es Sentinel, la cual es menos rica en información. Es decir que es común que una persona se encuentre con alerta roja en una central pero no en las otras tres (3). Por eso, cuando el agente inmobiliario te dice que "ya lo chequeé y el candidato no es riesgo", en realidad, te miente, no lo saben. A este tipo de agentes, con muy pocas excepciones, no les importa tu seguridad, pues su objetivo es que se alquile el inmueble cuanto antes, no la seguridad de tu propiedad. El agente trabaja por una comisión de 1 mes de renta y cualquier gasto adicional reduce su ganancia. Ten en cuenta esto para que sepas del lado de quien está tu agente.
13. La nociva e injusta práctica de que sea el propietario quien corra con los gastos de verificar la idoneidad del inquilino. En el Perú, la práctica es que el propietario paga por conseguir inquilino, paga por el chequeo de idoneidad del candidato y paga a los agentes inmobiliarios para que armen los expedientes, todo ello por un monto fijo (un mes de renta), por lo que no se esforzarán mucho en conseguirte un buen candidato. Es decir que si rechazas a los 2 o 3 primeros  candidatos que te presenta ya eres un mal cliente, no les convienes, eres un mal negocio. Debes saber que eso no es lo normal. En la mayoría de países, los costos de organizar el expediente corre a cargo del candidato. Exige que el candidato sea transparente dando su información. 
14. No necesitas un corredor de inmuebles para alquilar tu inmueble. Se tu propio agente inmobiliario y exige a los candidatos que corran con los gastos de armar su propio expediente. Tu trabajo solo debe ser evaluar lo que te presentan. Pero, si eliges un corredor confiable (son pocos pero hay algunos), se tú quien defina las reglas de juego sobre la base de lo que aquí te digo: lo primordial es tu seguridad. 
15. El primer paso: la ficha de datos personales. Lo primero que debes tener a la mano es una Ficha de datos personales para que sea llenada por los candidatos. Aquí te dejo un modelo (clic aquí). Un buen candidato dará su información con absoluta transparencia. Un mal candidato te pondrá objeciones y no le gustará lo de llenar la Ficha. A éste último, deséchalo a la primera y pasa al siguiente. No vale la pena malgastar tu tiempo.
16. Publica tu anuncio. Ten lista la ficha de datos personales que debe llenar cada candidato junto con la lista de requisitos y la lista de requisitos. 
17. Programa un día para visitas, no te agotes. No te agotes recibiendo a cada candidato por separado. El tiempo es oro. Dedica un sábado o domingo de 10 am a 6 pm solo a recibir candidatos que quieren conocer el inmueble y que vengan a la hora que deseen en ese horario. Si se cruzan entre ellos, mejor. Que compitan.
18. Tómate tiempo para evaluar a los candidatos. Exige que te presenten reportes de todas las centrales de riesgo, cartas de referencia de sus anteriores arrendadores, alquila solo a quien tenga propiedades inmobiliarias o vehiculares, un trabajo fijo, que acredite sus ingresos, que declare impuestos anualmente, que tenga ingresos formales y cuentas bancarias, alguien que pueda perder algo si te falla, algo que puedas ejecutar o embargar o algo que puedas hacerle perder, incluyendo su reputación financiera y social. Si se resisten, deséchalo, al inquilino y al agente si te presiona.
19. Entrevista a los candidatos. Pero sólo a los que hayan llenado la Ficha; a los demás deséchalos sin contemplaciones. En la entrevista tienes derecho a hacer todas las preguntas que desees, que te hagan sentir seguro, que profundicen tu conocimiento sobre quien es ese candidato a quién vas a dejarle el fruto de años de esfuerzo y trabajo: tu inmueble.
20. Qué no puede faltar en el contrato. El contrato debe ser detallado y con cláusulas específicas sobre las obligaciones del inquilino. Nada de contratos genéricos ni promesas verbales. No pueden faltar cláusulas específicas y detalladas sobre el pago de la renta, las sanciones por mora, el estado en que entregas el inmueble, el estado en que deben devolvértelo y las garantías.
21. El pago de la renta. Tu contrato debe incluir un cronograma de pagos con fechas exactas y un porcentaje de penalidades por mora.
22. El inventario. El contrato debe llevar un inventario detallado de cada parte integrante y accesoria del inmueble con la descripción de su estado de conservación, junto con fotos y videos que debes hacer al momento de la entrega con participación del inquilino.
23. Las garantías. Recuerda que al alquilar, das el valor de tu propiedad a un tercero y eso no lo puedes hacer sin una garantía suficiente. Los dos meses de renta de garantía que se suele dar no garantizan lo principal: la renta y los daños mayores del inmueble. A lo mucho, te sirve para reparar algunas pocas cosas y cubrir servicios no pagados. Necesitas dos tipos de garantía: una para los daños menores (2 meses de renta de depósito) y otra para la renta y daños mayores.
24. La garantía del pago de la renta y daños mayores. Lamentablemente en el Perú no existe un seguro que cubra estos riesgos y en eso también juega en tu contra el sistema. Entonces, tienes que ser imaginativo.
25. La fianza o garantía personal. Algunos inquilinos te ofrecerán una fianza o garantía personal  que, usualmente, será un familiar o un amigo o colega, pero, atención, ¡alerta roja! La fianza personal en el Perú tiene el valor que tiene una promesa verbal: vale un comino, nada, cero. Casi nadie la cumple. No la aceptes. 
26. En qué casos si podrías aceptar una fianza o garantía personal. Solo cuando el garante o fiador ha acreditado su idoneidad de la misma forma que lo ha hecho el candidato a inquilino: debe tener ingresos probados, regulares, predecibles y suficientes, una excelente reputación crediticia y social, propiedades inmobiliarias o vehiculares y un trabajo fijo; debe haber declarado impuestos anualmente, tener ingresos formales y cuentas bancarias, es decir, debe ser alguien que puede perder algo si te fallan, algo que puedas ejecutar o embargar o algo que puedas hacerle perder, incluyendo su reputación financiera y social. Si se resiste, deséchalo, al inquilino, al garante y al agente si te presiona.
27. La carta-fianza bancaria. Lo ideal es que la garantía del pago de la renta sea una Carta-fianza bancaria, cuyo monto dependerá del monto de la renta, del valor de la propiedad que alquilas, del valor de los muebles que tengas dentro, del tiempo que tomaría y que costaría el desalojo. Es decir, puedes optar por exigir una carta fianza equivalente de 6 a 8 meses de renta si lo que has firmado es un contrato por escritura pública o de 1 año en el otro caso.
28. La prenda vehicular sin traslado de posesión. Si el inquilino es dueño de uno o más vehículos puedes hacer un contrato de arrendamiento por escritura pública con garantía de prenda vehicular sin posesión. 
29. La cláusula de jurisdicción. Ten mucho cuidado con la cláusula de jurisdicción. No aceptes a ciegas lo que te proponga el corredor. Entre ir al poder judicial o al arbitraje, escoge el segundo pero sin amarrarte a un solo centro de arbitraje. Antes de decidirte por uno o más centros de arbitraje, averigua la reputación de estos y los costos. Cuando hayas elegido al menos 3 centros de arbitraje, visítalos y averigua los costos. Recuerda que los centros de arbitraje pueden costarte hasta 15 mil soles o más. La garantía que exijas debe poder cubrir todos tus probables costos en caso de incumplimiento.
30. Devolución del inmueble. Acabado el alquiler, lo regular es que el inquilino crea que tiene el derecho a dejar servicios sin pagar y a dejar el inmueble semi destruido y hecho un basurero. Asume que tú eres su "muchacho de la limpieza" y su recolector de desperdicios. Cree también te debes cobrar las rentas y servicios no pagados de la garantía y sin limpiar ni reparar nada. Algunos, inclusive, destruyen intencionalmente partes de tu inmueble como venganza y pretenden que no apliques la garantía. Incluye en tu contrato una cláusula que estipule que el inquilino tiene la obligación de entregarte el inmueble en el mismo buen estado de conservación y de limpieza en que lo recibió; y luego otra cláusula que estipule que, si no cumple con ello, tú tienes derecho a ejecutar el 100% de la garantía de daños y perjuicios. El inquilino no tiene derecho a trasladarte su obligación y pretender que no le cobres por ello. Cóbrale por el trabajo. 

Esta no es la forma como la costumbre comercial hace que se gestionen los contratos de arrendamiento en el Perú, pero debería serlo. Hagámoslo juntos.

Enlaces útiles

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